קטגוריה: אגרו

שוק הנדל"ן בגרמניה מתפוצץ, למרות הקורונה שהכתה קשות במדינה – השוק שלא הצליח להתאושש מהר מהמיתון העולמי של 2008-2009 מתפוצץ עכשיו בגדול. אמנם השוק נמצא במגמת עליית מחירים כבר מספר שנים אך נראה ש2020 הביאה זאת לשיא חדש: מחירי דירות עלו בקרוב ל12% לעומת 10% בשנה הקודמת ו5% שנתיים קודם. מחירים של בתים חדשים עלו ב8%, קצת יותר משנה קודמת ו2.5% יותר מלפני שנתיים. מחירי בתים קיימים עלו ב13% לעומת 9% בשנה הקודמת ו9% בשנים לפני כן.

הסיבות לעליית המחירים הם כנראה ההמשכיות של עשור של צמיחה כלכלית וזאת לעומת מיתון נוכחי בכלכלת גרמניה (לעומת שוק הנדל"ן הגואה), התוספת של מיליון פליטים שנמצאים בגילאי עבודה, תעסוקה נמוכה מאוד, בנייה איטית וריביות נמוכות. הצפי הוא להמשך התחזקות השוק עד לסוף 2022. החזר ההשקעה שניתן לצפות לו על דירות בגרמניה בערים המרכזיות כגון מינכן, ברלין ופרנקפורט עומד על כ3.5%.

חיפוש נכס בגרמניה חייב תמיד להתרכז במיקום משום שלעיתים שינוי קל במיקום יביא לתשואות שונות לחלוטין ולכן חשוב ללמוד את האזור בו אתם מעוניינים היטב. מומלץ גם ליצור התראות באתרים המובילים השונים כגון https://www.immowelt.de/ ו- https://www.immonet.de/ ההתראות הללו יגיעו אליכם לתיבת הדוא"ל ויאפשרו לכם לגשת אל הנכס מוקדם מאחרים. מומלץ גם לשוחח ולהיות בקשר עם מתווכים מובילים באזור המבוקש כדי לקבל מידע אמין על השוק והכוונה. מתווכים יכולים לעזור מאוד במציאת נכס בין הראשונים. גם אם נראה לכם כי השוק הגרמני מתקדם בעצלתיים תוודאו שאתם הראשונים להגיע והראשונים לפעול, יש לכך יתרון משמעותי.

חשוב לא לוותר על נכסים מראש – אם יש לכם את האפשרות, לכו ובקרו בנכסים גם אם הם לא בדיוק מה שחיפשתם, לפעמים תתפלאו למצוא כי הנכס טוב יותר ממה שחשבתם. חשוב לבחון את הנכס לא בעיניים הנוכחיות אלא בעיני הפוטנציאל של הנכס והמיקום, שיפוץ פנימי של נכס הוא השקעה שולית יחסית שיכולה לשדרג משמעותית את ההחזר על הנכס. ברגע שהגעתם לחוזה חתום עם המוכר, חשוב מאוד לעדכן את הבנק בהקדם האפשרי ולדאוג למימון מתאים. לא פעם משקיעים נפלו על עסקאות מימון גרועות שפגעו להם משמעותית בתשואה על ההשקעה. אם אתם נוכחים פיזית לא מעט בגרמניה ותופסים מעצמכם חזקים במכירות פומביות, זו יכולה להיות אחת הדרכים המומלצות לרכוש דירה בערים המרכזיות.

אם נשים ליבנו לאופן שבו האנושות סידרה לעצמה את החיים בדורות האחרונים, נוכל מהר מאוד לראות שהאדם הפרטי הנמצא בתחתית השרשרת נאלץ לעבוד לפרנסתו מצאת החמה עד צאת הנשמה כדי להשיג לעצמו הכנסה בשיעור שיוכל לקיים את משפחתו, לרכוש דירה ואולי רכב ואת כל מה שמפרסמות החברות הגדולות ללא הרף בכל אמצעי הפרסום. האם אלו הם החיים להם ייחלנו, והאם חיים כאלה אנו מאחלים לילדינו?

מתוך מחקר גוף האדם כמערכת אחת אנו יכולים למצוא עקרונות לניהול של עצמנו כפרטים וכחברה. עקרונות אלו לא קיימים בנו באופן טבעי, אלא ניתנו לנו כבחירה בצורה חופשית, כדי שנלמד ונממש אותם על עצמנו באופן עצמאי, בצורה המתאימה לטבע ולא מתנגדת לחוקיו. בדומה לגוף האדם, גם המערכת הכלכלית צריכה לפעול בצורה ההרמונית הזו, הלוקחת בחשבון את סך מרכיביה ולא מקריבה את זה על חשבון האחר. 

עקרונות אלה ניתנו לנו כדי שנרחיק את העקרונות המזיקים ליכולת הקיום של הכלכלה והחיים ונשתמש רק בעקרונות המועילים. גוף האדם מחדש את התאים שבו באופן קבוע, מתוך שהוא שומר על צורתו ונפטר מכל מה שאינו הכרחי עבורו, כי יכולת הגוף החי להתקיים נוצרת רק בתנאי שחלקיו הביולוגיים נוטים לתמוך זה בזה ולא להילחם ביניהם. תנאי התחרות הנהוגים היום מזיקים, הרסניים ופוגעים בכל אחד ואחת מאיתנו שנאלצים לעבוד שעות רבות כדי כביכול להשיג בחיים את אותה הדירה נאה, המכונית החדשה , הטיסה לחו"ל מספר פעמים בשנה ועוד. 

הפרנסה שעלינו ללמוד בדור שלנו חייבת לעבור מעקרון של התחרות החופשית לעקרון של שיתוף פעולה מרצון. השלב באבולוציה של התפתחות חופשית נגמר ומתחיל שלב חדש שבו מתגלה מערכת הטבע ההרמונית במלוא עוצמתה ודורשת מאיתנו ללמוד להשתלב בתוכה .

כדור הארץ מתפתח עם כל צורות החיים שעליו בדומה לתאים בגוף האדם, החל מהייחודיות של הפרטים המתחרים ביניהם ועד לשיתוף פעולה לצורך קיומם, וזאת מתוך תלות הדדית של כל צורות החיים שעל פני האדמה, הטבע מדגים כאן קשר היסטורי של גלובליות והדדיות.

חברות ציבוריות(לאחר הנפקה בבורסה) ועיריות וקרנות ממשלתיות, מחויבות להפיק דוחות רבעוניים ושנתיים. אלו אמורים לתת לציבור הרחב מידע בנוגע להתנהלות הפיננסית שלו, מכיוון שהציבור לא פעם מושקע בחלק ממניות של החברות הציבוריות, ומושפע מהתנהלותן הכספית של העיריות. לכן חובתן של אלו לספק דוחות מפורטים בנוגע להוצאות שלהן, מאזנים כספיים, מינוף תזרים כספי ועוד.

פרמטרים: גם החברות הציבוריות וגם גופים אירגונים של הממשלה מספקים דוחות מהסוג הזה, לרובם יש פרמטרים דומים והישגים שהם אמורים לעמוד בהם ושישקפו את ההתנהלות הכלכלית. https://www.dbisrael.co.il/dbcredit

הלוואות – כמו כל משק בין אם הוא פרטי קטן גדול או ציבורי עליו לעמוד בזמנים והלוואות, כך שיחס החזר ההלוואות של החברה או הגוף משמשים גם הם כפרמטר לציון איתנות פיננסית. למשל אם ארגון או חברה ציבורית לקחו הלוואה ואינם מצליחים לעמוד בהחזרים שלה, הדבר יכול לפגוע משמעותית בציון האיתנות הפיננסית.

יתרות חייבות– קרנות וגופים ממשלתים או חברות ציבוריות נוהגות להותר לא פעם יתרות חוב, בין אם תלמידים שאינם שילמו למוסד מסוים ובין אם בהלוואה של עובד שעוד לא גבו אותה. יתרות אלו עלולות גם הן להשפיע על יתרת החייבות, שכן היא מציגה ככסף שחסר או בלתי ממומש ויכול לפגוע בציון האיתנות הפיננסית.

יחסי הון- אחד המדדים העיקרים בציון איתנות פיננסית כאשר נכללים בתוכו המון פרמטרים, עיקרם הכנסה שוטפת והתנהלות פיננסית. אלו כוללים בתוכם התחייבויות לעובדים, יחסי רכוש שוטף, יתרת ספקים ועוד. כל אלו בעצם מנסים לשכלל את יחסי ההון של החברה ולהבין את יחס ההכנסות שלה אל מול ההוצאות , אחת הדרכים הטובות לשמור על מאזן שבין הלוואה/חוב הוא על כל 100 שקלים של חוב יהיו 80 שקלים זמינים.

ציון איתנות פיננסית

דוחות המפורסמים לציבור במהלך כל רבעון או כל שנה הינם חלק מניסיון ללמוד לאתר ולפקח אחר חברות המעורבות בכספי ציבור, לכן ציון איתנות פיננסית יכולה ללמוד ואף לעזור לחברות ציבוריות וארגונים ציבוריים כיצד להתנהל בצורה יעילה יותר ונכונה יותר עם כספי ציבור וכיצד להמשיך לגדול ולהתרחב

נגיף הפפילומה נחשב לאחד הנגיפים השכיחים ביותר במחלות המין, כיום על פי מחקרים קרוב ל80 מיליון אמריקאים מאובחנים כנשאים של הנגיף ובישראל מדי שנה מאובחנות קרוב ל200 נשים. נגיף הפפילומה עובר גם בין גברים וגם בין נשים, ובניגוד למחשבה הרווחת הוא גם יכול להיות מסוכן עבור גברים, לכן במשרד הבריאות החלו לחסן גם בנים לוירוס הפפילומה החל מגילאי 13 עד 15. במאמר הבא ננסה להבין עד כמה נגיף הפפילומה מסוכן באמת לגברים.

תסמינים של עור
נגיף הפפילומה עובר כמעט דרך כל פעילות מינית, כך שהאיברים בהם אנו מבצעים אקטים מיניים יכולים להיות עם אחוז הדבקה גבוהה יותר משאר חלקי הגוף. התסמינים הראשונים שתראו יהיו יבלות באזור הפין, באזור האשכים או אפילו בגרון ובפי הטבעת. אמנם לתסמינים אלו לא נמצאו עדיין השלכות רפואיות מלבד אסתטית. אך כאמור הימצאות של יבלות מהסוג הזה על העור, אמור לעורר בכם חשש ועליכם להתייצב לרופא על מנת לקבל טיפול נכון ומעקב.

מחלות מתקדמות

אמונם התסמינים הראשונים להימצאותו של נגיף הפפילומה עוד לא נמצאו מזיקים בצורה ישירה, אך שורה רבה של מחקרים מראה עליה בתחלואת הסרטן אצל נדבקי נגיף הפפילומה.
אצל נשים נוכל לראות זאת באזורים כמו הנרתיק ואזור צוואר הרחם, ואצל גברים הדבר מתפרש בכמה אזורים ומקומות כמו סרטן באזור הפה ומיתרי הקול, באזור פי הטבעת האשכים והפין.
כך שהנחת הרווחה היא שנשים נמצאות בקבוצת סיכון גדולה יותר מגברים בכל הקשור לנגיף הפפילומה, היא לא כל כך נכונה. גם גברים חשופים כמעט באותה מידה כמו נשים, להתפתחויות אלימות של נגיף הפפילומה.

לסיכום פפילומה אצל גברים
בשנת 2013 הכניס משרד הבריאות את חיסון הפפילומה אל חובת החיסונים, וכיום בנים ובנות מתחסנים החל מגיל 13 עד 15 בחיסון זה. מטרת החיסונים היא בשביל לצמצם את הוירוס בין האוכלוסייה ובעיקר בכדי לצמצם את התחלואה הסרטנית שהנגיף מביא איתו. לכן חשוב לדעת כי הנגיף עצמו עלול להיות קטלני גם לגברים וגם לנשים, ואם אתם חוששים כי אכן נדבקים, המהרו לבדוק זאת.   

העיר תל אביב נחשבת שנים לאחת מהערים הנחשקות ביותר בארץ, גם בתקופות בהן לא הייתה בועת נדלן, תל אביב תמיד נחשבה לאחת מיעדי הנדלן הנחשבות ביותר בארץ. אך עם הזמן ועם בועת הנדלן כמובן הפכה העיר תל אביב לאיזה שהוא חלום רחוק עבור משקיעים  וזוגות צעירים, ובטח אם אתם מחפשים אחר דירת ארבעה חדרים. אבל אם החלטתם לנסות את מזלכם וכן לחפש אחר דירה מהסוג הזה, במאמר הבא אנחנו ננסה לעשות לכם סדר בפרויקטי הבניה החדשים בתל אביב ושבחלק לא קטן מהם תמצאו גם דירות של ארבעה חדרים.

מחירים
עלות המחיה בעיר תל אביב נחשבת ליחסית גבוה משאר האזורים בארץ, לכן גם מחירי הנדלן יהיו בהתאמה, למרות זאת מומצע מחירי הנדלן בפרויקטים חדשיםף עומד כיום בין 2 וחצי מליון לחמש מליון ש"ח.
מחירים מהסוג הזה אומנם באמת גבוהים ביחס לשאר האזורים בארץ, אבל רוב הפרויקטים מהסוג הזה חדשים מהתשתית ולא תמא או הרחבה למיניהן, כך שהמחירים האלו יחסית נחשבים בגדר הנורמה עבור דירות למכירה בתל אביב 4 חדרים או 5 חדרים.

מקדמות ומיקום
כמובן שדירות ארבעה חדשים באחד הפרויקטים החדשים שעל קו החוף, יכולים להגיע גם למחירים של חמש ושש מליון שקל. אך לפרויקטים החדשים בלב העיר או בדרום, תוכלו למצוא פרויקטים שיתחילו בשתי מליון ואפילו פחות. המיקום כמובן משחק תפקיד במחיר ולא רק במיקום של בתי הקפה, כך יצא לכם שאם תרצו להתגמש במיקום הדירה,  תוכלו להגיע גם למחירים נמוכים משתיים וחצי מליון או שלוש.
תוכלו לצמצם עד כמה שאפשר את המחיר בכך שתקנו דירה בתחילת הפרויקט שלה, מכיוון שהנחות בפרויקטים מהסוג הזה יחד עם מקדמה, יכולים להגיע לא פעם לעד מאתיים אלף שקלים במצטבר.

סיכום
  חשוב לזכור שהעיר תל אביב עוברת תמיד שינוים וכמעט בכל האזורים שלה, כך שתוכלו למצוא פרויקטים חדשים עם ארבעה דירות כמעט בכל אזור בעיר, בטווחי מחירים כמו שציינו מעל. כך שאם החלום שלכם הוא למצוא דירת ארבעה חדרים בל אביב, תדעו שהחלום לא כל כך רחוק כמו שאתם מדמיינים.